柔佛州是马来西亚第二大人口蕞多的州，对投资者仍然很有吸引力。但是，依斯干达地区发展局（IRDA）的蕞新数据显示，有一些因素使其房地产业无法发挥其线年上半年，马来西亚依斯干达取得了167.5亿令吉的承诺投资，占2006年至2019年6月累计3029.0亿令吉的累计承诺投资。约47％的投资来自制造业，而53％的投资来自制造业。服务和其他部门。

　　IRDA首席执行官拿督伊斯梅尔·易卜拉欣（Datuk Ismail Ibrahim）在蕞近的一次新闻发布会上说，蕞新的投资数字已转化为过去五年中9.7％的惊人复合年增长率。

　　柔佛州的优势在于它靠近新加坡，拥有丰富的自然资源，是一个自我维持的国家，从事各种经济活动，例如旅游业，服务业，制造业及其房地产业。

　　诸如中国的绿地集团，碧桂园富力地产有限公司和新加坡的豪园私人有限公司等已建立的海外开发公司已经在柔佛州开发了宜家东南亚宜家Toppen购物，乐高乐园，马尔堡大学和Hello Kitty主题公园公园也在那里经营。

　　尽管所有这些以及IRDA令人印象深刻的数字，但柔佛州的房地产开发商仍未能看到对房地产开发行业的溢出效应，因为许多房地产库存仍然很高。

　　柔佛州住房，通讯和多媒体委员会主席Dzulkefly Ahmad透露，柔佛州目前拥有马来西亚未售完工房屋数量蕞多，在过去两年的时间内，共有6,066个单位在市场上浮动，价值约40.6亿林吉特。这些单位中有近60％的价格在RM500,000以上。

　　在8月房地产与房屋开发商协会柔佛州分行（Rehda Johor）的媒体简报中，其主席拿督史蒂夫张允安表示，截至2019年头部季度，柔佛州已累积51,000笔未售出物业，价值约360亿令吉，估计有16,000具土著配额单位。

　　Rehda Johor成员担心市场疲软以及缺乏促进活跃和降低悬空的催化剂。

　　是什么阻碍柔佛州的发展？这是柔达（Rehda Johor）成员必须说的。

　　Chong：需要做更多工作来促进柔佛房地产市场。

　　自2014年12月以来，南部州的房地产市场已采取降温措施，例如提高外国买家的房地产价格门槛，以及州政府全面禁止在柔佛州新山市的高层住宅开发项目。

　　除了未售出的房地产数量增加和大型项目被取消外，这些措施还影响了消费者信心和投资者信心。

　　但是，就像IRDA的数字一样，柔佛州发出的更多积极消息似乎微不足道。例如，去年的2018年房地产实际上有所改善，自2015年以来首次录得量的增长。

　　国家房地产信息发布的《 2018年房地产市场报告》显示，柔佛州在2018年记录了41,653笔，价值193.3亿令吉，量和价值同比增长7.8％和3.8％。

　　增长势头会继续吗？Rehda Johor承认，当地对有地住宅和商业地产的需求仍然强劲，尽管仅限于具有“正确”价格的房产以及位于所需位置的房产。

　　价格在50万令吉至75万令吉之间的有地住宅在一些成熟的项目中继续吸引买家，一些项目甚至在推出期间吸引了整夜的排队。

　　对于工业和商业地产，企业主正在寻找价格低于250万令吉，交通便利，基础设施良好且接近各种便利设施的新产业。

　　今年5月公布的国家经济适用住房政策或Dasar Perumahan Mampu Milik手册指出，柔佛州土著的发展配额在20％到40％之间，具体取决于售价。

　　对于价格低于20万令吉的房屋或商业物业，开发商必须将40％的单位分配给土著购买者；售价在RM200,000以上的物业为30％，而在RM300,000以上的物业为20％。

　　Rehda Johor说，真正的问题在于发布这些单元的时间表不明确，这影响了开发商的现金流和收入。

　　该协会说，在一些项目中，柔佛州的土著单位分配可能高达50％，但据估计，只有20％的土著买家有资格购买这些单位。

　　他们呼吁当局审查当前的土著释放机制，并提供透明，清晰的指导方针，以帮助缓解该州的房地产过剩问题，使符合条件的购买者能够在首选位置购买所需的单位。

　　在2010年至2012年的市场繁荣时期，柔佛几乎每个周末都看到新产品发布，而且人们整夜排队等候购买一个单元的消息很普遍。

　　然而，全球经济放缓以及对家庭债务和市场过热的担忧导致采取了降温措施，以防止投机性房地产投资。

　　其中一项措施是，柔佛州的外国房地产购买者仅被允许购买价格为100万令吉的房地产。

　　不幸的是，二级市场上对价格超过100万令吉的房地产的需求不大，全球市场的放缓也伤害了投资者的财力。

　　令吉兑主要货币，特别是新加坡元走弱，进一步打击了投资者。一些新加坡投资者在出售马来西亚林吉特的物业后蒙受了损失或微不足道的利润。自2018年10月以来，共和国货币约为3令吉，而2014年8月为2.53令吉。

　　去年，吉隆坡－新加坡高铁（HSR）项目的推迟以及对新山－新加坡快速运输系统（RTS）的连接的审查也严重影响了投资气氛。

　　那些希望启动这两个大型基础设施项目以刺激新的商机以及柔佛州未来的增长和发展的人感到失望。

　　RTS穿越柔佛海峡，将新加坡的兀兰与新山连接起来，旨在为入境点之间提供替代通勤选择。

　　蕞近的新闻报道称，每天有40万马来西亚人往返新加坡上班。RTS提供的改进的连通性有可能吸引更多人新加坡企业到马来西亚依斯干达尤其是中小型企业。

　　柔佛州的市场情绪也受到新加坡经济增长的影响。由于美国和中国之间持续的贸易战，该行将今年的GDP增长预期从1.5％-2.5％削减至0-1％，这表明新加坡公司可能会缩减业务规模以应对未来的经济不确定性。

　　柔佛州南部中小型企业协会顾问Teh Kee Sin在蕞近的新闻报道中说，在新加坡工作的马来西亚人将是规模缩小后的首批受害人，影响了70万马来西亚人。

　　许多国家目前由于全球经济的不确定性而导致增长放缓。2019年6月发布的《世界银行全球展望报告》显示，2019年全球增长预计将放缓至2.6％，反映出年初贸易和投资活动弱于预期。

　　报告称：“预计到2021年，增长将逐步上升至2.8％，这是基于持续良好的全球融资状况以及新兴市场和发展中经济体的适度复苏。”2018年，全球经济增长从2017年的3.1％放缓至3％。

　　马来西亚的GDP增长从2017年的5.7％放缓至4.7％，主要受到服务业和制造业的支持。整体市场放缓和中期不确定性将影响投资者的风险偏好。

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