中国地产商在这里建了几万套房子谁来买谁来住？
涌入新加坡新山市的中国开发商用数十万套新建住宅拉低了房价
“这些中国开发商一建就是几千几万套，把所有人都吓坏了”
这里是碧桂园控股公司位于马来西亚南部面积庞大的地产展示厅。绿化草坪和鲜花盛开的灌木从被小金属栅栏突兀地拦截，栅栏之外是大片沙土地，随处可见起重机和打桩塔——这家中国开发商正在利用这些机器，在海上建起一座1000亿美元的新城。
在中国购房客的推动下，从渥太华(Ottawa)到悉尼(Sydney)的房价飙升，然而在东南亚的这个角落，涌入市场的中国开发商却用数十万套新建住宅拉低了房价。他们押注毗邻新加坡的新山市将成为下一个深圳。
“只有老天知道谁会买这些房子，更大的问题是，建成之后，谁会住在里面？”
随着中国城市增长放缓，一些世界最大的建筑商不得不把目光投向国外，希望在新市场重现中国建设热潮时高楼大厦遍地开花的情景。中国开发商来到了马来西亚。他们在这个位于亚洲大陆最南端、面积是新加坡三倍的经济特区，发现了一个黄金地块。
这些项目规模惊人。碧桂园的森林城市项目横跨四座人工岛，将容纳70万人，占地面积是纽约中央公园的四倍。它将包括写字楼、公园、酒店、购物中心和一座国际学校，全部采用垂直绿化设计。该公司表示，2016年2月开始施工建设，目前已经卖出了约8000套公寓。
在以柔佛州新山市为中心的马来西亚依斯干达特区，森林城市是约60个地产项目中规模最大的一个，可能建成50万套住宅。这些新增住宅导致该州2015年房屋销售额下降了差不多三分之一，一些开发商为购房者提供了20%甚至更高的折扣。据房地产咨询公司CH Williams Talhar & Wong称，新山市高层公寓二手房每平方英尺的平均售价下降了10%。
碧桂园与柔佛州政府投资部门合作，在2013年启动了另一个海滨项目——金海湾，目前已经出售了全部9539套公寓。在距离市中心20分钟路程的地不佬区，中国国有的绿地集团正在建设写字楼、公寓和商店，占地约52公顷。广州的富力集团已经开始了公主湾项目一期的施工建设，其中包括大约3000套住宅。
碧桂园在电子邮件中表示，“对森林城市的前景感到乐观，”理由是该地区日益增长的经济和毗邻新加坡的地理位置。至于新增如此多的住宅会带来怎样的影响，富力集团没有回答，绿地集团不予置评。
“较低的价格和毗邻新加坡的地理位置吸引了中国买家，”房地产中介公司莱坊(Knight Frank LLP)驻新加坡的咨询和研究负责人Alice Tan说。“未来5年能否消化这些住宅供应，仍需拭目以待。”
中国竞争对手的涌入已经影响到UEM Sunrise Bhd.、Sunway Bhd.和SP Setia Bhd.等本地开发商，作为促进该区域发展的政府计划的一部分，这些公司多年来一直在新山市周围开发项目。UEM 2016年上半年的利润下降了58%。该公司是新山市最大的土地所有者。
中国在新加坡以北的商业中心的投资超过了其他国家
10年前，马来西亚决定利用毗邻新加坡的优势，在连接两个国家的堤道周围建立依斯干达特区。它效仿的是深圳——这个毗邻香港之地在30年时间里从小渔村变成了拥有1000万人口的都市。马来西亚主权基金 Khazanah Nasional Bhd. 2006年公布了一份20年期的方案，需要的总投资达3830亿林吉特（约合870亿美元）。
新加坡的高生活成本和房价促使一些企业迁到了依斯干达，新山市的购物中心和游乐园也成为了新加坡游客一日游的热门场所。在老的市中心，马来西亚的年轻人在时尚的罗咪街的咖啡馆和冰激凌店里消磨时光，新资金的涌入正在让这些殖民时期的临街店铺焕发新的生机。
新山市外，大片大片的棕榈油种植园隔开了封闭社区开发项目，包括 Horizon Hills，这是一个占地近500公顷的居住区，拥有一座18洞的高尔夫球场。
下一个深圳？中国开发商押注马来西亚新山市区
“中国开发商把这里看作一个机遇。许多中国开发商说依斯干达就像10年前的深圳，”位于新山的地产经纪商CH Williams Talhar & Wong的估价经理Jonathan Lo说。“海外投资者来到马来西亚是个新现象，很难预测以后会怎样。”
建设的速度很快超过了需求。为了销售每月新建的数百套住宅，一些企业开始用飞机把中国的潜在买家接过来，这促使低成本的亚洲航空(AirAsia Bhd.)在5月开通了连接新山和中国南方广州市的直航航班。
在首飞航班的180个座位上，有150名乘客是碧桂园组织的看房团。碧桂园在一封电子邮件中说，他们中几乎一半人最后都决定购买。
11月的森林城市，大批中国游客走下巴士，迎接他们的是数十名销售代表，女性售楼人员还穿着传统的沙笼卡巴雅服装——类似于新加坡航空公司空姐制服。
看房者走进一个巨大的销售大厅，售楼人员用复制品展示了项目的庞大，楼房模型有真人那么高。他们参观了有大理石地板和镶金边家具的公寓，在自助餐酒席上吃了饭，并被鼓励现场签约。一套两室的公寓价格低至125万元人民币（约合18.14万美元），大约是新加坡市中心同样面积私人公寓价格的五分之一。
但是新山并不是深圳。这个位于广东南部的经济特区在上世纪八九十年代获得了香港和台湾企业的数十亿的投资，后来，中国内地对其倾注了更大规模的投入，中国沿海地区建起了大量工厂。
在马来西亚，投资增长正在放缓，三季度的同比增速从上季度的6%降至2%。政府数据显示，马来西亚的住房销售额2015年减少了11%，柔佛州的降幅为32%。
“我非常担心，因为市场是相互关联的，如果柔佛州市场低迷，马来西亚其他地区也会跟着低迷，”Axis-REIT Managers的尚卡尔说。他估计依斯干达的大约一半的住宅可能会一直闲置。“如果开发商现在停止施工，我认为也要花10年时间才能填满这些公寓。但是他们根本不会停下来。”
马来西亚国家房产咨询中心(National Property Information Centre)的数据显示，目前在柔佛州，开发商计划和在建的私人住宅超过35万套。这超出了新加坡私营部门建造的住宅总量。彭博社根据预期人口数量估计，森林城市将在30年的建设期内再增加16万套。
“土地既充裕又便宜，”第一戴维斯新加坡(Savills Singapore)研究和咨询高级总监Alan Cheong说。“但是买家不知道在不缺少土地的情况下，房地产的价值如何体现。”
政府旨在防止海外投资者推高价格的举措也对开发商不利。2014年，马来西亚把外国人可以购买的房屋最低价提高到100万林吉特，把外国人5年内转手房产（大部分）的资本利得税提高到了30%。
源源不断的新开发项目吓跑了一些投资者，迫使开发商投入更多精力寻找可能住进这些公寓的家庭，CH Williams.的Jonathan Lo说。他的公司表示，利润率已经从几年前土地便宜时的30%，下降到20%左右。
新加坡亿万富豪林荣福旗下的杰俐有限公司(Rowsley Ltd.)2015年表示，不会在依斯干达继续建设住宅，同时将华帝湾(Vantage Bay)项目变成一个医疗保健中心。
“中国的地产商财力雄厚，在建住宅项目已经供过于求。”
杰俐有限公司的房地产业务董事总经理Ho Kiam Kheong接受采访时说，“我们在依斯干达做住宅项目，力量太单薄。无法与他们这么大的规模竞争。”
依斯干达最大的土地拥有者UEM Group Bhd.正在把一些地块销售给制造业企业，以促进该地区的经济活动。
UEM Group Bhd.的首席执行官Izzaddin Idris说，“产业是蜂王，”能够为当地居民创造就业和财富。“这将为我们建造的住房带来需求。”
与此同时，销售代表还在销售一个乌托邦式的梦想——一个拥有智慧生态住宅和办公楼的未来之城，里面住满了快乐富裕的居民。
“基础设施、制造业、教育、医疗保健和人口增长……这些虽然要一段时间才能逐渐完善起来，”杰俐有限公司的Ho Kiam Kheong 说。“但我始终相信这些都会实现。”
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