上海莘庄工业区：让“睡地”变身“金土地”
上海莘庄工业区规上工业总产值和商品销售总额连续3年达到“双千亿元”规模，但在这喜人成绩的背后，园区也正面临“增量用地趋于耗竭、产业发展增速趋缓”的难题。近日记者了解到，莘庄工业区正创新探索多元方式盘活存量土地资源，让“存量”变“增量”，近三年来他们盘活低效产业用地上千亩，引入了高端制造、生物医药等领域的一批优质项目，为园区高质量发展进一步蓄势增能。
2023年，在上海莘庄工业区内一块沉睡20多年的节余土地刚被“唤醒”，就被全球制药巨头莫德纳相中，由此创造了“莫德纳速度”。
2023年4月，莫德纳集团首席执行官班塞尔一行首次来上海，在考察闵行区期间作出决定，要在莘庄工业区建设莫德纳全球最大工厂。
莘庄工业区招商部经理谢婷妍当时陪同接待班塞尔一行。她回忆说，“之所以能如此迅速作出决定，是因为莫德纳看中了闵行一块‘风水宝地’。”班塞尔表示，他来中国之前就对莘庄工业区有所耳闻，因为这里有莫德纳的上游供应商企业——兆维科技。考察当天，他站在地块旁一栋厂房的楼顶，俯瞰眼前这片四四方方的地块时，双眼发光，最终决定打破原先拿地100亩的计划，将这块270亩土地全部收入囊中。
被莫德纳看中的这块宝地，此前却是一块沉寂多年的“睡地”。
据了解，自2018年起，莘庄工业区对行政管辖范围内存量土地进行全面摸排，特别是针对有空间节余的地块开展调查研究，并积极与土地权利人沟通地块开发意向。经梳理后，得知原地块面积约600亩，由于企业规划调整，剩余270亩并未进入实质性开发，长期处于节余状态。
作为园区管理方，莘庄工业区主动服务，分别于2021年1月、2022年10月两次发函至该企业，提出节余土地分割转让或收储的建议。直至2022年年底，企业明确表示，他们未来没有扩大经营和开发利用节余土地的打算，并有意愿将节余的工业用地分割后返还政府。
莘庄工业区规土所所长潘颖亲历了这块睡地“唤醒”的全过程。她介绍说，在沟通中，企业表达了在后续操作流程、税收、资金补偿等相关政策上的疑惑。最终，该宗270亩节余土地以“协商搬迁”的方式由闵行区土地储备中心收储，闵行区规划资源局按照规定完成收地程序，这就为莘庄工业区引进优质生物医药项目提供了空间。
潘颖深有感触地说，“莘庄工业区推出了企业节余土地分割收储的创新模式，既盘活了企业的存量土地资源，使得企业获得一部分资金回报，也增加了政府可统筹的产业发展空间。”
在莘庄工业区，还有一个长期低产出的老厂房获得涅槃重生的故事，在迎来两家世界500强外企布局地区总部和研发中心并达产后，税收将从几十万元增至2亿元。
这两家企业分别是世界500强博世集团旗下工业品牌博世力士乐、丰田合成(中国)投资有限公司(下称丰田合成)中国本部及研发中心。他们分别于2023年8月28日、9月5日正式举行了开园、开业仪式。
故事的精彩情节在于，当时这两家知名外企在莘庄工业区都选择了同一个地块——春光路611号，有点“抢亲”的味道。
该地块也是莘庄工业区回购低效园区重新进行改造的一个案例。据介绍，春光路611号地块原为某化妆品公司用地，面积为18.48亩，前些年持续低税收。2018年，莘庄工业区在走访中获悉，该公司由于业务整合，有意退出用地需求。经过多轮协商，该公司最终同意，由莘庄工业区经济技术发展有限公司作为主体将该土地及资产进行收购，并整体改扩建。改建后，地块容积率从0.35提升至1.2，其中1号楼厂房建筑为丰田合成定制用房，2号楼厂房引入博世集团租赁使用。
在莘庄工业区，类似这样腾笼换鸟、回购改造、低效园区提升的案例不止一处。申富路上的回购地块总面积92亩，地块及房屋资产按相应评估后，转让给上海依工塑料五金有限公司，改扩建后用于建设新能源汽车零部件扩大产能项目，预计2026年产能将实现翻番。
莘庄工业区经济技术公司副总经理童玲玲说：“前沿及颠覆性技术很多都是依附先进制造业在布局，面对产业生态不断扩圈，‘捉襟见肘’的土地资源让我们倍感压力。因此，我们积极跨前一步，想尽一切办法，推动盘活低效用地，用存量土地来保障产业增量。”
童玲玲说，除了已经完成转型的几处地块外，莘庄工业区当前正与多家单位进行土地和资产回购事宜的洽谈，预计近期还将回购近百亩低效土地及地上资产，为先进制造业“挤”出更多优质产业发展的空间。
莘庄工业区党工委书记、公司董事长曲峥坦言，“让‘睡地’变成‘金土地’是一篇大文章。复盘莫德纳项目落地，我们如果没有土地资源的准备，就可能会与世界前沿的科技和企业失之交臂。面对正在排队等地的杜邦、赢创、华硕等企业高能级新项目，如果没有空间资源承接，那我们是否会错过一个时代?因此，莘庄工业区要抓住机会，通过摸排存量资源、摸清需求意向和全方位优质服务等措施，不断探索新模式，盘活低效用地，增强制造属性。”
曲峥表示，莘庄工业区下一步将重点谋划在收储重出(转出让)、调整产权主体、节余土地分割收储、自主提容、自主转型、微改造更新等方面发力，以“减量”换“增量”，探索走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展新路。
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