马来西亚投资指南｜马来西亚土地和房屋法律制度
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原标题：马来西亚投资指南｜马来西亚土地和房屋法律制度
在马来西亚，土地事务属于州务管辖范畴，各州设有土地局，可在联邦政府监督下制定本州的土地政策。根据马来西亚宪法和国家土地法，马来西亚土地可以作为私有财产受法律的保护，可自由买卖。获得土地的方式主要有两种，一种是永久拥有权(Freehold)， 可以获得永久地契(目前此权限已很难获得)；另一种是租赁性拥有权(Leasehold)，可获为期99年的租契。除了99年期限外，Leasehold还有30年、50年、60年租期的类型，在沙巴（Sabah）或砂拉越（Sarawak）的一些Landed房子也有999年租期的情形。开发商获得在土地上开发项目的许可后，土地局会授予开发商总产权。
本文从马来西亚的土地与房屋法体系、审批政策、地价与租金等方面介绍马来西亚的土地与房地产政策规定，为投资者提供相应的风险提示及法律建议。
马来西亚的财产法由四个主要立法组成，即1965年《国家土地法典》（1965年第56号法案）、1963年《国家土地法典（槟榔屿和马六甲岛）法》《沙捞越土地法》及《沙巴土地条例》。1965年《国家土地法》只适用于马来西亚半岛，它规定了联邦政府与州政府的权限、土地用途的分类、土地所有权转移、土地的买卖、没收、划分及抵押等内容。同时，无论何种用途的土地，必须在地契注明的规定时间内开发，如有违反，国家将无条件收回土地。
1. 直接购置价值超过2000万马币的非住宅产业，这会降低当地土著企业或政府机构的股份比例；
2. 通过并购控股方式，间接购置土著企业或政府机构的价值超过2000万马币的非住宅产业。
这两种购置申请，均有30%土著股权的强制限制，且外资企业缴纳的资本不得低于25万马币。
无需批准，但要报相关部门审核的产业购置包括：
1. 购置价值超过100万马币的商业房屋；
2. 价值超过100万马币或购置面积为5英亩以上的农业用地，用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工；
3. 购置价值超过100万马币的工业用地；
4. 购置价值超过100万马币的住宅。但是，各州按情况公布了最低限购价，如槟城和雪兰莪均限制外资企业只能购置200万马币以上的住宅。
1. 价值100万马币以下的产业；
2. 州政府划分的中/低成本住宅；
3. “马来人保留地”上的产业；
4. 州政府分给土著企业开发项目的产业。
除此之外，还有一些产业购置无需批准，如购置马来西亚“第二家园计划”的住宅。
由于经济发展情况和地域位置不同，马来西亚土地价格差异较大。例如，经济比较发达的槟城每平方英尺为18-65马币，雪兰莪每平方英尺为8.5-70马币，柔佛每平方英尺为8-38马币，经济欠发达的登嘉楼每平方英尺为2.0-60马币。
办公楼租金标准因所在城市和地区的不同而不同。近年来，吉隆坡市区月租金为每平方米64.6-102.3马币，经济比较发达的槟城月租金为每平方米27-30马币，雪兰莪月租金为每 平方米37.7-53.8马币，经济欠发达的登嘉楼月租金为每平方米21.5-27.0马币。
本文内容来自兰鲸跨境团队编写的《马来西亚投资指南》白皮书，我们针对投资者在马来西亚投资的全部流程以及其中可能产生的问题做出了详细的分析、介绍以及解答，欢迎联系我们免费获取。
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张冰律师：兰鲸跨境创始人，上海兰迪律师事务所创始合伙人。 擅长出海投资、国际争议解决以及涉外刑事领域。 曾获法制日报社 “一带一路 合规之路”十佳律师、The Asia Pacific Legal 500 争议解决领域的领导性人物称号。
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