标准化工业园产权的“分割”与“共有”
蕞早的产业园区（工业园区）出现在工业革命后的英国，随后在世界主要发达国家得到了推广。我国的工业园区是在改革开放后发展起来的，它是国家通过行政手段划出一块区域，由政府主导或者引导，依据资源优势和地理优势等，在一定范围内对各种资源进行科学整合，突出产业特色，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化工业生产区；其显著特征是大量的企业在园区内集中，这些企业彼此之间既相互竞争，又存在着基于资源共享以及专业化分工所形成的协作关系。园区建设完成后，如何“化重为轻”解决资产退出路径成为发展商在园区开发时需要首先需要考虑的问题。发展商一般有以下三种退出机制，分别是股权转让模式、资产证券化模式和IPO模式，每种模式均有不同的适用条件，不同的发展商可根据自身条件选取相应的退出机制。工业园区内企业在发展过程中取得了较好的发展，但也面临不少困难，融资问题就是其中之一。创新园区内工业地产的投融管建退模式，成了眼下园区需要解决的主要问题。所谓创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。这样的状态一直持续到80年代，深圳蛇口工业区的成立打破了体制禁锢，工业用地迎来了市场化阶段。在这个过程中，国家对工业用地开发做出了诸多限制，包括执行统一的出让年限、出让底价、（允许的）容积率、建筑系数、投资强度等等。唯独工业用地的产权分割，却像被遗忘了一样，迄今没有任何一部法律法规对此作出过明确说明，这也导致工业用地物业分割销售长期处于两难境地。虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等都没有规定工业用地不能分割转让，但传统的工业用地都是出让给工业企业自建自用，在这种情况下，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，如果后期要出售，也就只能整体转让，无法分割。园区工业地产不鼓励分割是因为分割转让或将影响原有工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。还有一种担忧，“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有各种政策补贴，拿地成本低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，不易把控，不利于土地市场交易秩序，或许会造成地方政府土地收益流失。从历史嬗替可以看出，政府不放开工业产权分割转让的口子，主要有两方面的顾忌。由于标准化工业园区是典型的重资产，相较住宅项目比较特殊，其运营周期较长、建设期无现金流，运营期现金流可能仅能覆盖利息。因此，标准化工业园区本身来谈还本付息的逻辑天然就不够严密，故其融资比住宅项目更加依赖于主体信用。对于规模一般、主体信用评级一般或者高度重视现金流运转的房企，标准化工业园区从投资、融资、持有、退出都有一定的困难。从总体看，园区运营分为三个层次：一是基础服务，如水、电网络基础设施
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