越南房地产投资咨询负责人：阮子萱

　　工业园区是一种极具盈利潜力的房地产类型，但很多投资者在投资该类型时并不真正了解法规和注意事项。以下文章将总结投资者在开始“注资”前时需要了解的内容。

　　根据2013年11月29日颁布的第45/2013/QH13号土地法，工业园区用地为产业集群、工业区、出口加工区等集中生产经营区建设用地。

　　换言之，工业园区土地是建设集中商业区的地方，都具有相同的土地使用制度。工业园区、产业集群、出口加工区、手工艺村的用地年限，按投资项目年限计算。

　　项目工期超过工业园区、产业集群、出口加工区或工艺村剩余土地使用年限，企业应在工业区投资内建设和经营基础设施 、 产业集群和手工艺村必须获得国家主管部门的许可才能相应调整土地使用期限。但土地使用期限不得超过 70 年，并且必须为延期的土地区域缴纳使用税或租金使用期限。

　　是一个非常普遍的概念，但是很多人还是不明白什么是工业土地

　　省级人民委员会在制定工业园区、出口加工区、产业集群的详细建设规划时，要根据当地居民现状、出口加工区、工业园区从业人员的住房需求，出口加工区和产业集群外，按照用地总体规划和安排土地资金用于公寓建设、文化、社会工程、服务职工生活等方面。

　　投资者在选择投资工业土地时，可以链接开发其他类型的房地产。随着工业区的发展，将来自各地的大量员工人们来这里生活和工作，从而对服务的需求会迅速增加。因此，投资工业园区土地时的商业潜力总是可以得到满足，例如，您可以为工人出租房屋、办公室、工厂、宿舍，提供多种服务，如餐厅、咖啡馆、.....

　　此外，工业园区的规划和基础设施也投入了很多。工业园区项目规划的问题通常是相当清晰、透明的，基础设施是同步投资的，投资者更容易验证合法性。此外，工业园区的位置往往相当优越，交通便利，靠近主要道路。为工厂和车间投资工业园区土地将有助于企业主方便地在他们投资的地方旅行、管理和经营。

　　此外，在工业逐渐成为关键的趋势下，工业区土地价格上涨的潜力相当大。重点发展工业经济以及上述好处将有助于改变工业园区的地位，从而为该地区的房地产市场带来更多机会。工业园区地块被收购后可转为住宅项目，土地价值相对于初始投资增长数倍。如果法律文件清晰完整，投资者还可以将项目抵押获得银行贷款，用于生产经营模式开发。

　　“砸钱”投资工业土地前的注意事项

　　虽然是一种极具盈利潜力的房地产，但也存在不少风险，因此投资者在决定购买工业用地前应注意几点。

　　虽然是一种极具盈利潜力的房地产，但也蕴含着诸多风险

　　*工业园区土地使用年限不得超过70年

　　根据第 43/2014 ND-CP 号法令和 2014 年土地法，工业区的土地使用期限将取决于项目的期限，但不得超过 70 年。投资期限超过土地剩余使用期限的，投资者需取得主管部门许可，并依法履行财务义务，方可继续使用该土地。

　　如果要申请延期用地，按照规定，工业园区用地人必须在用地期限届满6个月前提出申请。档案应包括主要文件，如：土地变更登记申请、土地使用权证明，以及根据延期申请时间调整投资项目实施时间的其他文件。根据表格土地，证明履行财务义务的文件......

　　购买规划信息模糊的工业用地、无证建设或延迟投资.....是投资者在不仔细核对信息的情况下贸然“涌入”可能面临的风险。工业地块被经纪人打广告刷漆的案例很多，但实际上没有发展潜力，投资人往里面倾注资金，很容易埋没资本。工业用地周边有住房需求的人群主要是工人和年轻家庭（收入低，由于频繁换工作，稳定性不高）。因此，闲置资金的投资者将更适合工业用地的住宿业务。

　　很多内外资企业往往选择在工业园区租用土地的形式作为发展生产经营的场所，这些方式各有利弊，企业主应注意以下几点：

　　- 基础设施，同步规划，技术基础设施，废水处理投资，交通便利，.....

　　- 企业在工业园区租用土地时，将根据经济困难或极其困难的社会经济领域，享受优惠税率和企业所得税。

　　- 易于完成项目的法律程序，因为它通常会得到投资者的支持并且位于工业区，因此应符合现行法规并促进许可程序。

　　- 以建造工厂为目的的工业园区土地承租人必须支付工业服务和基础设施维护费用。

　　- 施工期间的土地使用必须确保符合主管机构批准的总体规划、土地使用计划、详细的施工规划。

　　- 与投资方发生冲突或纠纷时，承租方可能因在合同条款上处于不利地位而受到挤压甚至成为弱势一方。因此，在决定租赁土地之前，有必要仔细研究投资者的信息，咨询律师或有土地租赁合同谈判经验的人。

　　*工业用地出租后，可转让给第三方转租

　　根据 2013 年《土地法》第 149 条第 3 款 a 点，单位向基础设施经营企业转租土地并在整个租赁期内一次性支付租金的，也可以转让土地使用权。土地作为基础设施经营实体。换言之，当企业租用了工业园区的整个土地使用期限，并在整个期限内支付一次租金，但随后不再需要使用时，可以将其完全转让给另一方，以收回成本或获得一个好处。

　　入驻率较高：据经济区管理司报告，截至2019年11月，全国共建立工业园区335个。指标显示平均入住率为 75% 或更高。但工业用地资源也因工业发展的强劲增长而不断增加。由此可见，与其他板块相比，工业地产同样具有吸引力。

　　租金趋于上涨：越南的工业地产租金相对较高，50 年租赁期约为 95 USD/m2。这个价格在很多增长强劲的地方甚至更高。这表明，由于租赁需求大，推高了新价格。

　　形成许多重点产业集群：在北方，我们可以提到河内和海防等突出的产业集群。在中部地区，岘港和广义也吸引了许多新的房地产投资项目。南部是全国面积蕞大的地区，这是使该地区蕞具发展活力的优势之一，东南部省份可以提及胡志明市、平阳、同奈、巴地-头顿等.....

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