南方城记那洲布料城的破与立
沿着珠海高新区金唐路向西，至珠中交界处便是那洲布料城所在。走进布料城，映入眼帘的是破旧的商铺和稀疏的行人。
始建于上世纪90年代的那洲布料城，曾是珠三角建成较早、规模较大的布匹集散地之一，鼎盛时期每天有数百吨的布匹被销往全国各地。但近年来，由于产业形态落后、经营方式单一等原因，布料城已经沦为地理和发展上的双重“洼地”，改变迫在眉睫。
如何让老旧的布料市场再次跟上时代步伐？不久前，珠海高新区那洲社区的股民们集体表决，用手中的投票给出了他们的答案——拆旧建新，将其升级改造为高标准工业厂房，盘活低效土地，更好地应对发展所需。
扎根那洲27年的布料城，经历了怎样的兴衰往事？如何在珠海坚持“制造业当家、产业头部”的热潮下走向产业升级蝶变？回答这些问题，还得从那洲布料城“前世今生”的发展进程中找寻答案。
“现在市场的生意大不如前，可谓‘水静河飞’。”作为那洲社区土生土长的本地人，70多岁的村民谭华秋对布料城现状十分忧心。
从交易数据看，那洲布料城早已出现市场颓势。近年来，那洲布料城的交易量每月仅有百吨左右。“这放在20年前，布料城一天的交易量就远超这个数量！”谭华秋不禁感慨万千。
改革开放初期，珠三角的工业化蕞早起步于纺织服装工业，那洲布料城在此背景下应运而生。1996年，那洲股份合作公司（原那洲村委会）经政府同意，利用7.8万平方米的生产留用地报建那洲布料城，项目共建成商铺200余间，并有配套的生活区。该项目投资总额1500万元，由那洲股份合作公司向村民集资、那洲股份合作公司自有资金、商户预缴押金抵扣租金三方共同筹集。那洲股份合作公司作为布料城的产权方和管理方，与商户签订租赁合同收取租金。“那洲股份合作公司与商户是纯租赁关系，历年来租金不升反降，股民分红收入未见增长。”谭华秋说。
“很多布匹都是从港澳进口，很受客户欢迎。尤其是在1999年前后鼎盛时期，数以百吨计的布匹几个小时就会被抢购一空。”时任那洲社区居委会主任的谭超常，至今仍记得那时市场的火热景象。
但伴随着产业转型升级的进程，这片集布料交易、成衣加工、物流仓储等于一体的布料城，逐渐脱离了时代的浪潮。近年来，布料市场生意大不如前，商户们开始陆续“出走”。
商户们搬离的背后，折射出那洲布料城所面临的困境。外部，那洲布料城地处珠海、中山交界，交通拥堵、消防环保等安全隐患、商住混乱等一系列问题已不容忽视；内部，门可罗雀的市场光景、破旧不堪的布料仓储铁皮棚等基础设施亟待更新。
“如果不改变，村集体如何发展，股民的明天在哪里？”谭华秋的疑问，也是股民们的共同疑问。直到今年，珠海高新区唐家湾镇永丰社区低效用地盘活的新模式，让大家有了新的盼头。与那洲社区一路之隔的永丰社区，通过“国企+村集体”共建的模式，短短半年的时间，就将原先低效闲散的旧厂房建成了现代化的工业社区。
那洲社区能否参考“邻居”的做法？那洲股份合作公司公开征求股民意见，在今年6月8日至9日的全体股东大会上，超过90%的股东表决同意对那洲布料城进行升级改造。
一场围绕布料城和那洲社区发展的行动，就此按下“启动键”。
“腾笼换鸟” 发展价值链高端产业
“长期以来，那洲社区的发展相对滞后，布料城的升级改造让我们看到了赶超的希望。”社区居委会党委书记谷雄对改造寄予厚望。
当布料城升级改造的意愿统一之后，首先面临的问题是：布料城应就原有功能升级改造还是另谋出路？
毗邻那洲布料城的中山塘敢村和西山村，同样定位为布料******市场，因其规模更大、业态更丰富，并且融入电子商务、数字化应用等新技术浪潮，极大地巩固了这些地区在布料市场的主导地位。
“这也导致了到那洲买布的客户逐渐流失，塘敢村的人气则越来越旺。”谷雄说，一方面，那洲社区土地资源有限，布料市场升级改造后难以形成规模效应，另一方面，如今的那洲布料城已从交易集散地“退化”为仓储功能，正渐渐丧失它的市场竞争力。
据了解，目前布料城的租金收入占那洲社区集体经济收入60%以上。“每年的租金收入都在减少、村民分红也随之变少。商铺破旧且有大量布料堆积，时刻要担忧安全隐患。”谷雄说。
长期以来依赖纺织产业，随之带来那洲社区的产业结构单一、发展后劲不足等现实问题。布料城由盛到衰的现状，使得谷雄和股民们都认为，只有盘活土地资源，才能一改颓势、逆势上扬。
经济学观点认为，土地租金是经济交易中土地的价值，其很大程度上取决于土地指定用途下所开发建筑的供需平衡。这意味着，在实体经济快速发展下的紧缺土地资源，将会实现较大收益的土地增值。
那洲布料城位于珠海高新区金唐路一线，处于珠海高新区打造的千亿级科创智造产业轴带上，目前该片区已有多个现代化产业园区建成投产，高端制造、智能装备等产业链逐渐成型。新产业带来新发展，据统计，今年上半年珠海高新区的高技术制造业和先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重均达到七成以上，工业新动能正稳步增强。
以永丰社区升级改造后的“港湾7号·智造超级工厂”为例，该园区仅用半年时间就做到了“开工即签约、封顶即招满、开园即投产”。目前投产企业30家，投产率已超60%，吸引了一批高端智能制造产业链上下游优质企业入驻。
这些看得到的蝶变与重生，让股民们达成了共识，想要破解社区集体经济和产业发展上的难题，“腾笼换鸟”引入新兴产业，激发土地效能势在必行。
拥抱产业新风口 力争“弯道超车”
根据目前的方案，那洲布料城升级改造拟借鉴永丰社区升级改造的经验——采取“土地流转+物业分成”的模式，将布料城及周边零散的留用地共8.72万平方米连片开发，打造5.0产业新空间及生活配套，建成后每年向村集体支付物业分成收益。合作期满，项目用地及地上建筑物无偿移交给村集体。
“手中有实物，每年有分红，心里更踏实。”在谭华秋看来，这是稳赚不赔的买卖。根据测算，项目建成后，预计社区集体每年的分成收入可达1600万元，股民可以拿到上万元分红，是现在的四倍有余。
根据规划，该项目除了集体收入和分红外，现代化的产业园区还将创造更多的就业岗位和自主创业机会，与之配套的餐饮等基础设施，也将进一步丰富社区的业态，使得社区更有活力、发展更有潜力。
从高空俯瞰，那洲社区正处于珠海高新区打造的千亿级科创智造产业轴带节点之上。这条产业轴线涵盖大湾区智造产业园、港湾7号·智造超级工厂、医疗器械生物医药产业园等一批在建项目，总产值预计超1000亿元，代表珠海高新区“3+3+1”现代产业体系的产业园区、龙头企业、未来型新兴企业，打造了一条经济持续增长的动力之轴。
记者观察发现，从原料加工生产、劳动力密集的纺织产业转型高端智能制造业，那洲社区的“转身”不仅契合其自身的发展禀赋，更精准踩中了“时代新的风口”，有望续写往日产业发展的精彩篇章。
当前，珠海高新区正全面推进“百县千镇万村高质量发展工程”，通过产业提质升级为村集体经济“强筋壮骨”。根据部署，珠海高新区将复制推广永丰升级改造的模式，今年新建改建超18万平方米的“区属国企+集体经济组织”合作共建科技园区。
那洲社区的升级改造，不仅让低效产出的土地资源发挥更大效用，更可以成为解决当前全区产业增量用地空间资源不足的一项重要行动。站在那洲布料城前，70多岁的谭华秋仿佛看到了未来的景象。社区面貌将随着布料城的升级改造而焕然一新，村民的收入越来越高，幸福感越来越强。
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